海陆证券
本文来自微信公众号：闻旅 （ID：wenlvpai），作者：郭鸿云，编辑：Sette，题图来自：AI 生成
最近阿那亚崇礼业主们着实很闹心，连好好避暑过暑假的心思都没有了。
因品牌方阿那亚与开发商正在焦灼谈判去留问题，未来自己花高价买的房子还是不是属于阿那亚，能不能继续享受阿那亚的管理服务与社区文化，成了一个未知数。
而且从现有信号看，双方谈判情况并不乐观，已经有业主发现，小红书上 @阿那亚崇礼 官方账号发布内容已经清除，而阿那亚官方微信公众号有关崇礼项目的介绍文章也已被发布者删除。
究竟发生了什么闹得这么僵，阿那亚如果撤出，冲着品牌买房的业主们又该怎么办？
一封被业主公开的"村长"马寅回复信，解释了双方扯皮原委，但却无法取下悬在业主头顶的那把达摩克利斯之剑。
一
根据网友分享的回复信内容可以看到，导致阿那亚崇礼与开发商出现分歧的主要原因在于小镇内项目的统一运营权问题。
马寅提到，崇礼这些年雪场发展同质化比较严重，服务和细节相对较弱，短暂雪季带来的潮汐式客流不能支持全年良性运营。这也使得拾雪川项目早期并不太被看好。
是阿那亚接手后，重新做了差异化定位，并带来阿那亚物业服务、民宿运营管理、社区文化氛围装置等一系列元素才让小镇重新活了起来。
也让"邻居们"也就是业主们的雪季民宿运营实现几近满房的成绩海陆证券，民宿价格能在崇礼排第一，酒店价格排前三，超额完成预算指标。
长远看目前项目整体建设还不完善，包括夏季在内全年运营也还没跑顺，品牌对业主和开发商更重要的责任是做好可持续良性发展基础。
而实现高品质运营管理目标的前提是必须进行统一整体运营，对项目价格体系、服务品质、客户满意度进行全盘管控。可前期实际工作中，阿那亚管理范围内的商业、酒店、雪场频繁受到来自开发商的较多干预。
特别是园区体量最大配套最全的万怡酒店，不在阿那亚统一管理范围内，服务品质和价格体系对整个项目形成了很大干扰。
并且因为万怡酒店的服务给阿那亚崇礼带来很多投诉，极大影响了项目口碑和信誉。
更重要的，万怡具备星级酒店水准，却盯着 A hotel、隐庐和民宿定价，用同等甚至更低的价格来争夺客源，这对两个酒店特别是民宿的运营形成打压冲击。在这么小的园区内出现价格战这样的恶性竞争，对项目整体发展十分不利。
阿那亚方的诉求是，希望把万怡酒店纳入阿那亚整体管理体系中，同时也能把规划在万怡内、没必要在园区重复建设的健身房、游泳馆这些必备配套设施，与其他两个酒店以及民宿客人、业主分享使用，从而提升园区整体服务体验。
这个要求去年就已经提出，当时开发商也表示同意。但沟通至今，开发商却推翻了此前合作意向，要保留自营。同时，开发商也不接受食堂按四季全日开餐运营来做预算成本，认为可以用降低品质标准、淡季减少晚餐和菜品的方式，自己接管运营食堂。
这些基于运营思路以及成本品质的权衡差异如果得不到解决，就让阿那亚认为，自己可能管不好两个业态，将来只会对整个项目造成深远伤害。
按照马寅的说法，阿那亚已经下定决心跟开发商做一次彻底谈判和最终决定，如果能有效执行更好的运营管控，就会继续跟着项目走下去；如果没办法做到整体品质管控、承担不了对各方的责任，那么阿那亚就要撤出了。
他还提到目前谈判正处于焦灼阶段，而且还得持续一段时间，预计到 9 月中下旬，就会给业主一个结果。如果不能以整体运营、全权管理的方式继续合作，阿那亚会配合开发商履行应尽义务，对于合作终止做好善后工作。
二海陆证券
可以看得出，马寅这封回复信还算是坦诚，把项目问题和未来可能会走向的结局都给业主们摊开来讲明白了。
但其中缘由是非对错，看客们也评价不一。有人认为阿那亚的顾虑是对的，服务品质和业主们的体验感就是阿那亚的品牌优势和调性所在，如果合作方不能保证这样的运营思维统一，将来早晚是要出问题。
而且在最成功的北戴河项目，阿那亚也曾"劝退" Club Med 地中海俱乐部，把酒店由第三方管理改为自营，目前运营得也还不错，证明其有自己运营大型酒店的能力。
但也有网友觉得，阿那亚就是在"甩锅"，这个项目本身就是基于合作模式，不是阿那亚自有地产，从运营维度看，会出现这样那样问题前期是可以预见的，管理分歧以及利益分配问题应该在项目达成时就提前约定好。
现在业主冲着阿那亚品牌，以高于崇礼其他地产项目平均房价的价格购买了房子，阿那亚自己却要准备撒手不管撤退了，那缩水的房产价值又该谁来承担呢，业主可以申请退房退款吗？
更有业主直言，如果不是因为有阿那亚坐镇运营，目前房价腰斩怕也不好找人接手。
跟周围雪场小镇相比，阿那亚崇礼的雪场条件和地理位置都不占优势，能跟富龙、太舞碰一碰的底气，就是因为有阿那亚的配套设施和服务水准在。
为此，闻旅以购房者身份也致电了阿那亚崇礼项目的销售电话，工作人员表示目前阿那亚房价在 1.8w~2.5w 之间不等，每套房均价都不一样，一套房总价值也得两百多万，以目前崇礼地区整体楼市看，价格确实不低。
而当闻旅提及有关注到阿那亚近期与开发商的纷争时，这名工作人员也很坦诚地表示，如果担心未来阿那亚可能会撤出，可以先再观望观望，预计 9 月份就会有结果。
这与马寅回复信里所说的时间节点也对应上了。一直到 9 月中旬前，已经买了阿那亚崇礼房子的业主们，也只能日渐焦虑，盼望阿那亚能留下，不要等来一个三输结局。
而且这段日子阿那亚运营团队撤出的痕迹也已经非常明显，之前阿那亚扫码预约已经消失，第一食堂也不再是阿那亚的品质，更没法从项目服务人员身上感受到阿那亚的服务精神和氛围，这些都让很多慕名而去的游客感到失望，更别提花巨资购房的业主。
已经有业主提前找律师咨询，如果阿那亚真撤了，此前购房合约是不是算欺诈？而且未来哪还有人还敢买阿那亚基于合作模式打造的新项目，那不是随时要面临被品牌方抛弃的可能？
三
这样的担忧不无道理，从现阶段看，阿那亚很多项目都有开发商合作来共同打造。
比如阿那亚三亚项目，开发商为海南中度旅游产业开发有限公司；中旅 · 阿那亚 · 九龙湖，开发商为港中旅（深圳）投资发展有限公司。
阿那亚崇礼项目背后开发商虽然没有公开消息披露，但结合回复信中提到的拾雪川项目，其开发运营商为张家口云景房地产开发有限公司，且该公司副总经理还曾以阿那亚崇礼业主代表身份接受过媒体的公开采访，大概率就是这个项目背后开发商。
而阿那亚至今在营项目也就 6 个，其中一半有外部开发商参与。已经官宣签约正在推进的上海项目，背后也站着海泰房地产（集团）有限公司。
如果不能找到与开发商产生分歧时最有效和对业主伤害降到最低的合理解决方式，悬在阿那亚崇礼业主头顶的刀，也很可能出现在其他项目业主头上。
而作为阿那亚创始人的马寅至今已经多次提到过，阿那亚不能复制。因为它不是传统地产项目，也不是流水线产品，后期阿那亚做的其他新项目也都是为业主在做配套，会考虑体验和定位的差异化。
但已经开出六个项目的阿那亚再说自己不可复制，可能更多指代的还是北戴河阿那亚项目的影响力与爆火盛况。从其他项目中不论是游客接待量还是业主购买热情来看，确实难再现辉煌。阿那亚的"服务 + 社区 + 文化"运营理念，已经在加速对外输出。
这就和从前在自家地盘想怎么疯就怎么疯，到别人家就得收敛、顾及主人家的情绪，是一个道理。不能充分享受话语权，拿不到整体运营权，那么阿那亚的很多标签化东西以及品牌特点恐怕就要大打折扣甚至自砸招牌了。
他还提到过，房地产项目，尤其是做文旅类的，未来如果没有运营能力，所盖房子其实就是钢筋水泥，没有任何价值。只有通过运营体现出来的比如说出租回报率，才能反推出背后的资产价值。
运营大于建造，能把死物盘活，这应该就是马寅认为自己可以并且必须跟崇礼项目开发商硬刚到底的原因。
而 9 月中下旬的最终结果，阿那亚撤与不撤，开发商让步多少，既是对这个品牌运营能力和价值的一次证明，也会对其未来基于合作模式打造的项目如何运营、底线在哪儿产生影响。
再有情怀和理想，面对扩张和盈利，也不会有人一口回绝。这事儿应该还有得谈海陆证券，阿那亚崇礼业主们，或许可以更乐观一些。
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